Малоэтажный рынок в Московском регионе развивался неравномерно. Исторически непопулярными считались юго-восточные направления, к которым и относится Симферопольское шоссе. Первые домовладения здесь были выведены на продажу с 2-3-летним опозданием: за период с 2000 по 2004 год на рынок вышло только 60 землевладений. Но уже с 2005 года началось активное и стабильное развитие рынка, позволившее уже в 2009 году вывести трассу в лидеры по объему продаж вцелом и земельным участкам в частности.
В развитии рынка коттеджных поселков традиционно выделяют 2 этапа - до и после мирового финансового кризиса 2008 года, и сегмент участков без подряда на Симферопольском шоссе не стал исключением. До 2008 года развитие было постепенным и равномерным – с каждым годом количество выводимых на продажу новых участков без подряда увеличивалось и достигло 1727 единиц в 2008 году. В последующем 2009 году зафиксирован рекордный скачок предложения: на рынок вышло в 4 раза больше участков (7248 ед.). Так в 2011 г. объем выведенных участков без подряда составляет 3982 ед.
Таблица 1. Ежегодный объем нового предложения, выведенный на первичный рынок коттеджных поселков по Симферопольскому шоссе
Период |
Участки без подряда, шт. |
Коттеджные поселки с участками без подряда, шт. |
||
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
|
2000 г. |
- |
- |
- |
- |
2001 г. |
- |
- |
- |
- |
2002 г. |
- |
- |
- |
- |
2003 г. |
60 |
- |
1 |
- |
2004 г. |
- |
- |
- |
- |
2005 г. |
76 |
150 |
2 |
1 |
2006 г. |
665 |
83 |
9 |
4 |
2007 г. |
461 |
430 |
7 |
10 |
2008 г. |
604 |
1123 |
4 |
13 |
2009 г. |
6860 |
388 |
26 |
3 |
2010 г. |
5947 |
53 |
30 |
1 |
2011 г. |
3949 |
33 |
24 |
1 |
1 кв. 2012 г. |
1857 |
- |
13 |
- |
Итого |
22739 |
149 |
Основным продуктом реализации здесь являются одноформатные поселки, создаваемые только под участки без подряда – 20 479 участков из общего объема предложения. Вариант одноформатных поселков является наиболее удобным для проектирования, мультиформатные поселки требует особого внимания относительно коммуникаций, также возникает неудобство с разновременной застройкой участков – страдает общий вид поселка, строительные работы затягиваются.
Ценовая политика девелоперов коттеджных поселков с участками без подряда отличалась ежегодными скачками. Пиковое значение в 12 000 долларов было достигнуто в 2006 году, тогда как наименьшая цена зафиксирована в 1 полугодии 2012 года. Заметное снижение произошло также в 2004 году – на рынок не было выведено ни одного проекта, а наиболее ликвидные дорогие участки в существующем поселке уже были проданы.
До 2009 года средняя площадь земельного участка колеблется вокруг отметки 21 сот. с одним провалом до 10 сот в 2006 году, тогда как начиная с 2009 года заметно стабильное уменьшение размеров участков, выставленных на продажу: в 1 кв. 2012 года значение показателя минимальное – 13,4 сот. Максимальная площадь участка зафиксирована в 2008 году – 23,1 сот.
Таблица 2. Стоимостная оценка развития рынка участков без подряда
Период |
Стоимость 1 сот., долл. |
Стоимость земельного участка, долл. |
Средняя площадь земельного участка, соток |
2000 г. |
- |
- |
- |
2001 г. |
- |
- |
- |
2002 г. |
7 200 |
154 800 |
21,5 |
2003 г. |
7 500 |
172 500 |
23,0 |
2004 г. |
3 500 |
72 800 |
20,8 |
2005 г. |
9 040 |
175 376 |
19,4 |
2006 г. |
12 000 |
120 000 |
10,0 |
2007 г. |
8 361 |
175 581 |
21,0 |
2008 г. |
8 680 |
200 508 |
23,1 |
2009 г. |
4 636 |
65 368 |
14,1 |
2010 г. |
4 131 |
56 182 |
13,6 |
2011 г. |
3 450 |
47 610 |
13,8 |
1 кв. 2012 г. |
3 138 |
42 049 |
13,4 |
Тенденция снижения стоимости и площади участка, прежде всего, связана с адаптации предложения к изменившемуся спросу, причиной которого стало снижение покупательной способности населения, ввиду настигшего кризиса. Кроме того, по мере развития рынка происходило снижение статуса загородной недвижимости, что в свою очередь вело к уменьшению площади востребованных участков. В начале 2000-х годов покупка загородной недвижимости являлась привилегией высшего класса, в чилу чего приобретались участки значительных размеров, в настоящее время позволить купить землю для дачного участка в Подмосковье может более широкий круг лиц, что заставляет девелоперов корректировать предложение в соответствии с текущим спросом.
По удаленности поселков линия тренда развивается спокойно: в 2008 году удаленность поселков выведенных на рынок резко возросла до 88 км, что однако не оказало большого влияния на общую ситуацию на рынке. Наиболее существенный скачок произошел в 2006 году – текущее состояния с 37 км в 2005 году поднялся до 58 км в 2006 году, что послужило тому, что динамика общей накопительной кривой также довольно значительно поднялась – с 33 км в 2005 году до 52 км в 2006 г. Во все остальные периоды новые поселки ежегодно выходили на все большем удалении от Москвы – наибольшее значение показателя достигнуто в 2011 году – 76 км в среднем от МКАД (в 3,5 раза дальше нежели в 2003 году).
Симферопольское направление застроено поселками с участками без подряда на всем протяжении шоссе – от 9 до 124 км. На протяжении всей истории существования рынка организованных коттеджных поселков, активно развивали и ближние, и дальние земли. Наиболее отдаленным поселком является выведенное в 2010 году «Заречье», самый близкий поселок «Борисовка» - 9 км от Москвы. Значительная удаленность многих поселков позволяет трассе удерживать лидерство в ценовой борьбе за покупателя.
Динамика реализации участков без подряда на южном направлении положительная. До кризиса 2008 года продажи росли умеренными темпами, а после подскочили в три раза: в 2008 году количество проданных участков – 530 ед., а уже в 2009 г. – 1600 ед. Максимальный объем продаж был зафиксирован в 2011 году и составил 4 820 ед. Спрос на участки без подряда продолжает расти.
Таблица 3. Объем продаж участков без подряда
Период |
Количество проданных участков, шт. |
2002 г. |
0 |
2003 г. |
22 |
2004 г. |
13 |
2005 г. |
136 |
2006 г. |
439 |
2007 г. |
596 |
2008 г. |
530 |
2009 г. |
1600 |
2010 г. |
4210 |
2011 г. |
4820 |
Итого |
12 366 |
Всего за 9 лет существования рынка было реализовано 12 366 земельных участков без подряда на строительство.
На данный момент представлены к продаже 7 444 участка в 84 поселках.
Таблица 4. Предложение в продаже на 1 квартал 2012 года
Количество поселков, шт. |
Количество участков в продаже, шт. |
84 |
7444 |
Рынок участков без подряда на Симферопольском шоссе начал развиваться позднее некоторых других трасс, рос умеренными темпами, без резких скачков, однако, мировой финансовый кризис повлиял на его состояние, как и в целом на сферу загородной недвижимости – участки без подряда вышли на лидирующие позиции по объему продаж, текущий спрос переориентировался на этот продукт, так как в условиях финансовой недостаточности он был наиболее доступным для покупателя – повышенный спрос спровоцировал резкий и значительный рост предложения. Несмотря на то, что первая волна кризиса миновала, участки без подряда постоянно покупаются и не снижают темпы продаж. В преддверии ожидаемой новой волны кризиса наблюдается общая тенденция к снижению как стоимости, так и средней площади участков.
Таблица 5. Поселки, выведенные на рынок
Название |
Шоссе |
Расстояние от МКАД |
2003 |
||
Кузнечики |
Симферопольское (Варшавское) |
22 |
2005 |
||
Времена года |
Симферопольское |
32 |
Мещерское полесье |
Симферопольское |
45 |
Паритет |
Симферопольское |
33 |
2006 |
||
Жемчужное озеро |
Симферопольское |
65 |
Лесной ручей |
Симферопольское |
50 |
Борисовка |
Симферопольское |
9 |
Green Town (Зеленый городок) |
Симферопольское |
55 |
Сосны |
Симферопольское |
32 |
Прилуки |
Симферопольское |
100 |
Приокские дали |
Симферопольское |
85 |
Панино |
Симферопольское |
40 |
Единство |
Симферопольское |
35 |
Клейменово 1 |
Симферопольское |
72 |
Клейменово 2 |
Симферопольское |
72 |
Услимово |
Симферопольское |
97 |
Дубрава-2 |
Симферопольское |
36 |
2007 |
||
Дубрава на Оке |
Симферопольское |
102 |
Велегож-парк (Новый на Оке) |
Симферопольское |
100 |
Высокий берег |
Симферопольское |
85 |
Парк-угол |
Симферопольское |
30 |
Жемчужное озеро 2 |
Симферопольское |
65 |
Барский луг (Дубровицы) |
Симферопольское |
18 |
Дубрава у Озера |
Симферопольское |
60 |
Финская деревня |
Симферопольское |
57 |
Светлая поляна |
Симферопольское (Тульская обл.) |
95 |
Яр 2 |
Симферопольское |
34 |
Клейменово 3 |
Симферопольское |
72 |
Эдем |
Симферопольское |
35 |
Яр 1 |
Симферопольское |
34 |
Лесные участки (Офицерский) |
Симферопольское |
55 |
Берег Нары |
Симферопольское |
70 |
Южные озера |
Симферопольское |
77 |
2008 |
||
Велегож-парк |
Симферопольское |
100 |
Левашово Озеро |
Симферопольское |
75 |
Приволье (Усадьбы на Оке) |
Симферопольское (Тульская обл.) |
98 |
Велегож-парк |
Симферопольское |
100 |
Александровка (Александровские сады) |
Симферопольское (Тульская обл.) |
120 |
Велегож-парк |
Симферопольское |
100 |
Волшебная страна |
Симферопольское |
70 |
Романовские дачи |
Симферопольское (Тульская обл.) |
90 |
Соколики |
Симферопольское |
55 |
Вестфалия (1я очередь) |
Симферопольское |
87 |
Тарусская слобода |
Симферопольское |
105 |
Речной |
Симферопольское |
55 |
Заречье Вилладж (Поленовские дачи) |
Симферопольское (Тульская обл.) |
98 |
Лимберова Гора (Велегож Парк 4 очередь.) |
Симферопольское (Тульская обл.) |
100 |
Удачный |
Симферопольское (Калужская обл) |
97 |
Турар |
Симферопольское |
30 |
Заокские просторы-3 |
Симферопольское |
120 |
2009 |
||
Романовский парк |
Симферопольское |
91 |
Leоn Club |
Симферопольское |
43 |
Березкино |
Симферопольское |
90 |
Серебряная подкова |
Симферопольское |
15 |
Земляничный |
Симферопольское |
56 |
Сосновый Аромат |
Симферопольское |
57 |
Святой источник |
Симферопольское |
64 |
Святая гора (Мальцы, Сосновые холмы) |
Симферопольское |
66 |
Сосновый берег. Кудаево (Солнечный дворик) |
Симферопольское |
72 |
Старые Кузьменки |
Симферопольское |
68 |
Берег Оки (У Оки) |
Симферопольское |
120 |
Родники (Сосновый парк) |
Симферопольское |
83 |
Дубки |
Симферопольское |
120 |
Березки |
Симферопольское |
120 |
Лисенки |
Симферопольское |
82 |
Тверитино |
Симферопольское |
82 |
Южные дачи |
Симферопольское |
60 |
Новый быт |
Симферопольское |
63 |
Лесное озеро (Симферопольское) |
Симферопольское |
85 |
Высокий берег (вечерний звон) |
Симферопольское |
91 |
Орлиные холмы |
Симферопольское |
64 |
Белое озеро (Журавлиное озеро) |
Симферопольское |
71 |
Соколиная гора (Сокольники) |
Симферопольское |
56 |
Чеховское подворье |
Симферопольское |
55 |
Сосновый берег. Занарское |
Симферопольское |
90 |
Кошкино (Изумрудная долина) |
Симферопольское |
120 |
Костомарво поле |
Симферопольское |
57 |
Веселёво |
Симферопольское |
120 |
Клейменово (Клеймёново на Наре) |
Симферопольское |
84 |
2010 |
||
Петрухино-2 |
Симферопольское |
67 |
Красивая земля |
Симферопольское |
120 |
Веселево-2 |
Симферопольское |
120 |
Травушкино |
Симферопольское |
120 |
Покров двор |
Симферопольское |
54 |
Марфино |
Симферопольское (Калужская область) |
120 |
Лесные дачи |
Симферопольское |
120 |
Наткино |
Симферопольское |
120 |
Долина (Капитан Land) |
Симферопольское (Тульская обл.) |
120 |
Старые Кузьменки-2 |
Симферопольское |
68 |
Чеховские дачи |
Симферопольское |
55 |
Петрухино |
Симферопольское |
65 |
Чеховское подворье-2 |
Симферопольское |
55 |
Караськина охота |
Симферопольское |
77 |
Sosnovka Park |
Симферопольское |
77 |
Заречье |
Симферопольское |
124 |
Ясный холм (д.Выдумки) |
Симферопольское |
120 |
Заповедные поляны |
Симферопольское |
120 |
Лужок (Ясный холм-2) |
Симферопольское |
120 |
Южные озера-2 |
Симферопольское |
60 |
Святой источник - 2 |
Симферопольское |
68 |
Снежная долина |
Симферопольское |
60 |
Прилесье (Велеми) |
Сифмеропольское |
73 |
Русь |
Симферопольское |
65 |
Солнечная поляна |
Симферопольское |
60 |
Одуванчиково |
Симферопольское |
104 |
Сосенки |
Симферопольское |
105 |
Новое Сераксеево (Биосфера 2) |
Симферопольское |
88 |
Новая Московка |
Симферопольское |
78 |
Московские дали |
Симферопольское (Каширское) |
15 |
Чеховские угодья |
Симферопольское |
55 |
2011 |
||
Родники |
Симферопольское |
60 |
Ромашкино |
Симферопольское |
67 |
Дача художника (Альпендорф) |
Симферопольское |
120 |
Красивая земля-2 |
Симферопольское |
120 |
Новый Лужок |
Симферопольское |
103 |
Романовские дворики |
Симферопольское |
90 |
Старая Искань |
Симферопольское |
110 |
Большое Петровское |
Симферопольское |
58 |
Святогор |
Симферопольское |
54 |
Янтарный берег |
Симферопольское |
64 |
Матрешкино |
Симферопольское |
88 |
Велегож-4 |
Симферопольское |
110 |
Светлый |
Симферопольское |
72 |
Эрфолг |
Симферопольское |
75 |
Романовские дачи-2 |
Симферопольское (Тульская обл.) |
90 |
Ящерки (Ящерицын Посад) |
Симферопольское |
75 |
Рыжиково |
Симферопольское |
67 |
Чеховская жемчужина |
Симферопольское |
55 |
Незабудкино |
Симферопольское |
77 |
Государев двор |
Симферопольское |
55 |
Солнечная страна |
Симферопольское |
75 |
Пахомовские дачи |
Симферопольское |
110 |
Енино |
Симферопольское |
80 |
Турово |
Симферопольское |
86 |
Чудо град |
Симферопольское |
58 |
Проверить аттестат |